Vender una segunda vivienda puede implicar una carga fiscal inesperada. No importa si se trata de una cabaña heredada en ruinas, de un lujoso refugio vacacional o incluso de una inversión de alquiler: el Servicio de Impuestos Internos (IRS) considera la venta de estos inmuebles como un hecho imponible —sin el trato preferencial que tiene la venta de la residencia principal.
Eso significa que podrías acabar debiendo hasta un 20 % (y en casos raros, 25 %) en impuestos sobre las ganancias obtenidas por la venta.
Pero con la planificación adecuada puedes reducir, diferir o incluso evitar los impuestos sobre las ganancias de capital al vender una segunda propiedad. A continuación, te explicamos las tres mejores estrategias para hacerlo, desde un intercambio 1031 hasta convertir tu casa de vacaciones en tu residencia principal. Esto es lo que debes saber.
¿Qué es el impuesto sobre las ganancias de capital en una segunda vivienda?
Cuando vendes un activo de capital —ya sea una obra de arte, acciones o bonos, una segunda vivienda o similar— la diferencia entre lo que pagaste por el activo y lo que obtienes al venderlo constituye una ganancia de capital (si obtuviste beneficio) o una pérdida (si tuviste pérdida). El IRS aplica una tasa especial sobre las ganancias de capital, que puede ir del 0 % al 20 %, o ser mayor en situaciones excepcionales.
La exención para la residencia principal
Afortunadamente, las viviendas tienen una excepción especial gracias a la Taxpayer Relief Act de 1997. Según esa ley, puedes vender tu residencia principal y excluir hasta 250.000 dólares de ganancias de capital si presentas declaración como individuo, o hasta 500.000 dólares si estás casado y presentas en conjunto. Además, existen condiciones generosas para deducir el costo de mejoras a la vivienda que reduzcan la carga tributaria.
Pero si tu vivienda no es la residencia principal —sea una casa vacacional, una propiedad de alquiler o una propiedad de inversión— debes estar preparado para pagar impuesto sobre las ganancias de capital cuando la vendas. Cuánto pagarás depende de varios factores.
Cómo calcular las ganancias de capital en una segunda vivienda
Los impuestos sobre las ganancias de capital se aplican únicamente a la ganancia neta de la venta. Por ejemplo, si compraste tu segunda vivienda por 300.000 dólares y la vendes por 500.000, obtuviste una ganancia de 200.000 dólares —y solo ese monto (no el precio total de venta) estará sujeto al impuesto sobre ganancias de capital.
La tasa con la que se grava esa ganancia depende de dos factores: tus ingresos y el tiempo que poseíste el activo.
Ganancia de capital a corto plazo
Si poseíste un activo durante un año o menos antes de venderlo, se considera ganancia a corto plazo y se grava según tu tarifa de impuesto sobre la renta ordinaria. Esta regla no se aplica a regalos, propiedades heredadas o patentes.
Ganancia de capital a largo plazo
Si poseíste el activo durante un año o más antes de venderlo, se gravará a la tasa de ganancia de capital a largo plazo, que normalmente es menor que la tasa de impuesto sobre la renta. Estas tasas varían según tus ingresos y pueden ser de 0 %, 15 % o 20 %.
3 formas de evitar pagar impuesto sobre las ganancias de capital en tu segunda vivienda
Reducir la carga de las ganancias de capital requiere planificación. Aquí tres de las estrategias más comunes:
Intercambio 1031
Mediante un intercambio 1031, los propietarios de inmuebles de inversión difieren el pago de impuestos sobre las ganancias de capital al reinvertir las ganancias de la venta en una nueva propiedad de inversión. Esto permite a los inversores preservar capital y hacer crecer su cartera sin una carga fiscal inmediata.
“Es una gran herramienta para retrasar los impuestos y, eventualmente, evitarlos por completo si la propiedad de reemplazo se mantiene el tiempo suficiente”, afirma Jacqueline Salcines, abogada especializada en bienes raíces con más de 26 años de experiencia.
Por ejemplo, si compraste una propiedad de inversión por 750.000 dólares y luego la vendes por 1 millón, normalmente deberías impuestos sobre los 250.000 dólares de ganancia. Sin embargo, si usas un intercambio 1031, podrías reinvertir esa ganancia en una nueva propiedad de inversión y posponer tu obligación fiscal.
Dicho esto, un intercambio 1031 tiene requisitos estrictos. Solo pueden utilizarse para propiedades de inversión, no para residencias personales. No obstante, si conviertes primero tu segunda vivienda en una propiedad de negocio alquilándola antes de vender, podrías calificar para un 1031.
Alquilar la vivienda
Con los precios de alquiler todavía muy por encima de los niveles previos a la pandemia, podría convenirte mantener la vivienda y convertirla en un inmueble de renta. Si tu segunda vivienda está en un destino vacacional codiciado, considera transformarla en un alquiler a corto plazo. Este negocio en auge puede generarte lo suficiente para cubrir los gastos operativos y algo más.
Si no quieres lidiar con la gestión que requieren los alquileres a corto plazo, los alquileres a largo plazo también son una opción sólida. Solo prepárate para arreglar un triturador de basura que tenga fugas o para tapar un agujero de clavo cuando el inquilino se mude.
Hacer de tu segunda vivienda tu residencia principal
Si has vivido en la vivienda al menos dos de los últimos cinco años, podría calificar como tu residencia principal, lo que te hace elegible para una exclusión significativa en el impuesto sobre las ganancias de capital al vender. Esta puede ser una estrategia fiscal inteligente si estás considerando vender una segunda vivienda en los próximos años —mudarte ahora podría ayudarte a aprovechar este beneficio.
Sin embargo, si estás casado y presentas declaración conjunta, ambos cónyuges deben cumplir el requisito de residencia, incluso si solo uno de los cónyuges es propietario de la vivienda. Esta exclusión también tiene un límite: no eres elegible si ya la reclamaste en los dos años previos.
Y esta estrategia podría no ser infalible, especialmente si tienes una cantidad significativa de plusvalía en la vivienda.
A medida que las personas han permanecido más tiempo en sus casas, incluso los vendedores de residencias principales están recibiendo cada vez más un impuesto oculto sobre la plusvalía en forma de una factura inesperada por ganancias de capital.
Eso se debe a que los límites de exclusión no se han ajustado por inflación desde 1997. Si se hubieran indexado, estarían más cerca de 500.000 dólares para individuos y 1 millón de dólares para parejas casadas.
Hoy, aproximadamente uno de cada tres propietarios tiene más plusvalía en su residencia principal de la que cubre la exclusión para declarantes individuales. Para 2030, se espera que esa cifra aumente a más de la mitad de los propietarios. Por eso, antes de mudarte a tu segunda vivienda y convertirla en tu residencia principal, asegúrate de que las ganancias proyectadas queden cómodamente por debajo de los límites de exclusión actuales de 250.000 dólares para individuos y 500.000 dólares para matrimonios; si no es así, podrías terminar pagando impuesto sobre las ganancias de capital de todos modos.
