Visitar una propiedad ya no significa únicamente evaluar su distribución, iluminación o potencial de inversión. En muchos casos, también implica estar siendo observado —e incluso escuchado— sin que ello sea evidente.
De acuerdo con una encuesta de LendingTree, el 72% de los compradores recientes afirma haber visto o sospechado la presencia de cámaras, micrófonos u otros dispositivos de grabación durante una visita a una vivienda. Del otro lado, el 56% de los vendedores reconoce mantener activos estos sistemas mientras potenciales compradores recorren la propiedad.
Aunque la principal razón sigue siendo la seguridad, los datos muestran que la vigilancia va mucho más allá de la protección del inmueble. El 61% de los vendedores asegura utilizar esta tecnología con fines de seguridad, pero el 19% admite escuchar las conversaciones para conocer qué les gusta o disgusta a los compradores, mientras que el 18% busca medir su nivel de interés por la vivienda. Otro 6% afirma que desea conocer la opinión que el agente inmobiliario expresa durante la visita.
«Hoy en día, quienes buscan casa deberían asumir que todo lo que dicen o hacen se graba al visitar propiedades», advierte Cara Ameer, agente de Coldwell Banker con licencia en California y Florida. «Es probable que el vendedor esté observando desde algún lugar».
Cuando la vigilancia cambia el comportamiento del comprador
Para muchos profesionales del sector, este fenómeno está modificando profundamente la experiencia de compra.
Daniel Cabrera, propietario de Sell My House Fast SA TX, sostiene que cuando un comprador descubre que está siendo grabado deja de expresarse con naturalidad.
«Una vez que el comprador se da cuenta de que se está grabando, deja de hablar, recorre la propiedad rápidamente y se marcha sin crear ningún vínculo emocional. En otras palabras, un comprador silencioso es un comprador que nunca se enamora de la casa».
Los datos de LendingTree respaldan esa percepción.
- 22% de los compradores evita hablar sobre su presupuesto o estrategia de negociación dentro de la vivienda.
- Otro 22% procura no mostrar demasiado entusiasmo para no afectar futuras negociaciones.
- 21% evita hacer comentarios negativos por la misma razón.
- 19% incluso afirma haber abandonado una visita o un «open house» debido a la sensación de estar siendo observado.
Sander Scott, propietario de Net Real Estate en Michigan, considera que esta realidad limita la utilidad de las visitas.
«Los compradores deberían poder hablar libremente sobre la distribución, el estado de la vivienda, las reparaciones, los olores, el ruido o el precio. Sin embargo, la presencia constante de estos dispositivos ha hecho que las visitas sean mucho menos útiles».
¿Es legal grabar durante una visita?
La respuesta depende de la legislación vigente en cada estado e incluso en algunos municipios.
Los expertos coinciden en que instalar cámaras de seguridad dentro de una vivienda no es, por sí mismo, ilegal. Sin embargo, la grabación de audio puede entrar en conflicto con las leyes de privacidad y consentimiento.
Greg Field, agente inmobiliario especializado en viviendas solares de HomeSmart Realty Pros, explica que muchos propietarios desconocen esta diferencia.
«Grabar video dentro de una vivienda es una práctica común. Sin embargo, grabar audio representa un peligroso terreno legal».
El problema es que dispositivos ampliamente utilizados como Ring, Nest o Blink incorporan grabación de audio de manera automática, y muchos propietarios simplemente los dejan funcionando sin considerar las implicaciones legales.
Según Field, cuando compradores y agentes desconocen que están siendo grabados, podrían presentarse situaciones que incluso deriven en conflictos relacionados con escuchas ilegales, dependiendo de la legislación estatal.
Como medida preventiva, algunas agencias inmobiliarias ya solicitan a los vendedores comprometerse por escrito a no monitorear las conversaciones durante las visitas. Además, los sistemas de vigilancia deben declararse en los listados del MLS, donde existe un apartado específico para informar sobre vigilancia de audio y video.
Cuando una cámara puede cambiar una negociación
Más allá del aspecto legal, la mayor preocupación para muchos agentes es el impacto que estas grabaciones pueden tener sobre la negociación.
Greg Field recuerda un caso ocurrido en Tempe, Arizona.
Durante una visita, los compradores criticaron la decoración, comentaron que presentarían una oferta muy baja y cuestionaron incluso a la propietaria, sin saber que ella seguía la visita en tiempo real desde su teléfono móvil.
Dos días después, cuando presentaron la oferta, la propietaria la rechazó inmediatamente.
«Los egos arruinan los tratos mucho más rápido que las goteras», resume Field.
Para Cody Schuiteboer, presidente y CEO de Best Interest Financial, el riesgo más serio aparece cuando los compradores revelan información financiera durante la visita.
Hablar sobre cuánto dinero tienen disponible, hasta dónde están dispuestos a negociar o las condiciones de su preaprobación puede reducir considerablemente su capacidad de negociación.
«Un vendedor que escucha que un comprador tiene la capacidad económica para adquirir la propiedad tendrá mayores incentivos para mantenerse firme en el precio», señala.
Las cámaras también benefician a los vendedores
No toda la evidencia apunta en una sola dirección.
Las cámaras también han servido para proteger a propietarios frente a daños ocasionados durante visitas.
Greg Field relata el caso de una vivienda en Scottsdale donde un niño derribó una lámpara de diseño. Inicialmente se discutió la responsabilidad del daño, pero las imágenes captadas por la cámara resolvieron el incidente y facilitaron que el seguro cubriera la reparación.
Por esa razón, muchos vendedores consideran que mantener activos estos sistemas sigue siendo una medida razonable para proteger su patrimonio.
La recomendación de los expertos
Ante la creciente presencia de tecnología inteligente en las viviendas, numerosos profesionales coinciden en un consejo práctico: asumir que toda visita puede estar siendo grabada.
Cara Ameer recomienda a sus clientes evitar cualquier comentario desde el momento en que llegan a la puerta principal y esperar hasta regresar al automóvil para discutir impresiones o estrategias.
Greg Field resume la nueva realidad del mercado inmobiliario con una frase que refleja cómo ha cambiado la experiencia de comprar una vivienda: «Los modernos timbres inteligentes capturan audio nítido a unos 15 metros de la puerta principal. Desde el momento en que llegas a la casa, imagínate en un reality show».
