Las residencias de marca dan el salto del lujo urbano al lifestyle
Knight Frank prevé que el mercado pase de 903 desarrollos en 2025 a cerca de 1.800 en 2031. Miami se consolida como uno de los grandes laboratorios mundiales del nuevo lujo residencial.
El lujo residencial está cambiando de escenario.
Durante años, las grandes ciudades fueron el territorio natural de las llamadas residencias de marca, conocidas internacionalmente como branded residences: propiedades vinculadas a marcas hoteleras, automotrices, de moda, diseño o estilo de vida que combinan vivienda con servicios, hospitalidad y experiencias.
Pero el mapa se está ampliando.
El Global Branded Residence Survey 2026 de Knight Frank muestra que el sector está entrando en una nueva etapa de expansión. Los proyectos están llegando con mayor fuerza a destinos costeros, islas y zonas de montaña, al tiempo que nuevas categorías de marcas se incorporan al mercado.
La investigación de Knight Frank analizó más de 200 marcas en 90 países y cubrió cerca de 1.800 proyectos operativos y en desarrollo. Su conclusión apunta a un mercado más grande, más diverso y menos dependiente de los tradicionales centros urbanos de riqueza.
Pero hay una particularidad importante: mientras el fenómeno se expande hacia nuevos destinos, algunas grandes ciudades continúan concentrando una enorme actividad. Miami es precisamente uno de esos casos.
De 354 proyectos a casi 1.800
El crecimiento de las residencias de marca durante la última década ha sido notable.
Según Knight Frank, el número de proyectos globales pasó de 354 en 2015 a 903 al cierre de 2025, casi triplicándose en ese período.
La proyección para 2026 apunta a aproximadamente 1.088 desarrollos, con lo que el mercado superaría por primera vez los 1.000 proyectos a nivel mundial.
Y la expansión podría continuar.
A partir de los proyectos actualmente identificados en desarrollo, Knight Frank proyecta que el número de residencias de marca aumentará más de 60% durante los próximos cinco años, hasta acercarse a 1.800 proyectos en 2031.
El informe añade que participantes de la industria han informado sobre unos 200 proyectos adicionales de los que todavía no se dispone de información detallada a nivel individual. Esto abre la posibilidad de que el mercado se acerque a los 2.000 proyectos durante los próximos cinco a diez años.
Para Liam Bailey, Global Head of Research de Knight Frank, el crecimiento está redefiniendo el sector.
“El sector residencial de lujo con marca es una de las historias de mayor crecimiento en el real estate global. El mercado se ha triplicado en la última década y esperamos que vuelva a duplicarse en los próximos cinco años”.
Bailey también señala que el aumento de la competencia está acelerando la innovación y contribuyendo a una redefinición del concepto de lujo dentro del mercado residencial.
El lujo ya no depende de las grandes ciudades
Uno de los cambios más significativos está ocurriendo en la geografía del mercado.
En 2016, menos de cuatro de cada diez proyectos de residencias de marca estaban ubicados fuera de las grandes ciudades. Hoy, más de la mitad se encuentran en destinos costeros, insulares o de montaña.
Según el pipeline identificado por Knight Frank, esa proporción podría llegar al 57% en 2028. Más de la mitad de las nuevas aperturas de branded residences ya se producen en ubicaciones no urbanas.
Destinos como Marbella y la Costa del Sol en España, Al Marjan Island en Emiratos Árabes Unidos, Phuket en Tailandia y Aspen en Estados Unidos están captando una creciente actividad de desarrollo.
La transformación no significa que las grandes ciudades estén perdiendo su importancia. Más bien, indica que el comprador de alto patrimonio dispone ahora de un abanico geográfico mucho más amplio.
Knight Frank señala que ciudades como Londres, Nueva York y París continúan encabezando el mercado residencial de lujo por precios, mientras Miami, Milán y Tokio muestran también una fuerte demanda. Al mismo tiempo, algunos destinos turísticos están alcanzando niveles de precios comparables con mercados urbanos consolidados.
En otras palabras, la frontera entre el lujo urbano y el lujo de estilo de vida se está haciendo más estrecha.
Miami: un laboratorio mundial del nuevo lujo
Y aquí aparece una de las historias más interesantes del mercado.
Mientras las branded residences avanzan hacia destinos costeros, de montaña y otros mercados orientados al estilo de vida, Miami continúa atrayendo nuevas marcas internacionales.
Knight Frank identifica a Miami como el segundo mayor mercado mundial de branded residences, detrás de Dubái. La firma señala que el flujo de nuevos residentes de alto patrimonio continúa atrayendo a marcas hoteleras, automotrices y gastronómicas que buscan establecerse en la ciudad.
La ciudad se ha convertido además en un escenario particularmente visible para la entrada de marcas automotrices al real estate residencial.
Porsche Design Tower, Aston Martin Residences, Bentley Residences y Mercedes-Benz Places forman parte de esta evolución. Y ahora se suma un nombre particularmente llamativo: Bugatti.
El 17 de septiembre de 2026, la marca francesa anunció oficialmente Bugatti Residences Miami, su primer desarrollo residencial de marca en Estados Unidos. El proyecto se desarrollará frente al agua, en Brickell, junto al Miami River, y su lanzamiento comercial está previsto para 2027.
No es un detalle menor.
La entrada de Bugatti ayuda a ilustrar una de las grandes transformaciones que Knight Frank identifica en el sector: las residencias de marca ya no son exclusivamente un territorio de las compañías hoteleras.
Cuando una marca de automóviles entra en casa
Bugatti describe su proyecto como una nueva expresión de su filosofía Art de Vivre, basada en belleza, artesanía, experiencia y diseño.
El desarrollo es fruto de una colaboración entre Bugatti, Prosper Group y Versluys Group. Según la propia marca, el proyecto busca trasladar al ámbito residencial elementos asociados con la identidad de Bugatti.
La lógica detrás de este tipo de proyectos es reveladora.
El automóvil deja de ser solamente el producto que compra el cliente. La marca comienza a extenderse hacia otros espacios de su vida.
Es justamente una de las tendencias que está ampliando el mercado de las branded residences: la vivienda se convierte en una plataforma para expresar una determinada identidad, experiencia y cultura de servicio.
En Miami, esta evolución resulta especialmente visible.
Pero también plantea una cuestión fundamental: ¿qué ocurre cuando una marca deja de ser simplemente el nombre asociado a un producto y pasa a formar parte de la experiencia cotidiana de una vivienda?
La respuesta puede ayudar a explicar por qué las branded residences continúan expandiéndose.
Estados Unidos y Medio Oriente impulsan la oferta
Estados Unidos continúa concentrando la mayor cantidad de residencias de marca operativas.
El país cuenta con un mercado residencial de lujo consolidado y una importante concentración de riqueza. Knight Frank señala que 35% de la población mundial de individuos con patrimonio ultra alto reside en Estados Unidos y que el país generó 41% de los nuevos individuos con patrimonios de al menos US$30 millones durante los cinco años hasta 2026.
Pero el Medio Oriente se ha convertido en uno de los grandes motores de crecimiento del sector.
Según Knight Frank, la región representa 20% de los proyectos globales y 25% del pipeline.
Dubái continúa siendo el principal mercado urbano, con 175 proyectos, mientras Abu Dhabi y Al Marjan Island, en Ras Al Khaimah, están atrayendo una creciente actividad de desarrollo.
La expansión de estas residencias coincide con la aparición de nuevos centros de riqueza y con una mayor movilidad internacional de los compradores.
España y los Alpes: el lujo busca estilo de vida
Europa ofrece algunos de los ejemplos más claros de esta transformación.
Knight Frank identifica a España como uno de los mercados de mayor dinamismo para las branded residences y como el país europeo con mayor pipeline de desarrollo, excluyendo los países transcontinentales.
Madrid continúa fortaleciendo su posición como mercado urbano, mientras Marbella y la Costa del Sol atraen proyectos destinados a compradores interesados en ubicaciones donde el estilo de vida es parte esencial de la propuesta.
El fenómeno tampoco se limita a las costas.
Los destinos alpinos están ganando protagonismo a medida que aumenta la demanda de segundas residencias con servicios de alta gama.
One&Only, por ejemplo, tiene previsto abrir su primer resort en los Alpes franceses en 2030, incorporando residencias de marca como parte de la remodelación del histórico Hotel Courcheneige, en Courchevel.
En Suiza, las restricciones relacionadas con la propiedad extranjera y las segundas residencias limitan la oferta. Knight Frank destaca, sin embargo, a Andermatt como una excepción.
Allí, una exención frente a determinadas restricciones de propiedad extranjera ha permitido el desarrollo de The Alpinist, un proyecto que contempla 164 residencias junto a un hotel de cinco estrellas y amplias instalaciones de spa y acondicionamiento físico.
Los hoteles siguen dominando, pero el mercado se diversifica
Las marcas hoteleras continúan siendo fundamentales para el modelo.
Marriott International, Accor, Hilton, Four Seasons, Banyan Group e IHG representan conjuntamente algo más de 40% de los desarrollos de branded residences a nivel mundial, considerando proyectos operativos y en desarrollo.
Las marcas hoteleras representan aproximadamente 70% de los proyectos operativos, pero esa participación disminuye a cerca de 60% cuando se incorpora el pipeline.
La diferencia refleja la entrada de nuevos actores.
Cada vez más marcas que no pertenecen al sector hotelero están entrando en el negocio residencial. Automóviles, moda, diseño, gastronomía y otras categorías están encontrando en el real estate una nueva manera de extender su identidad.
Knight Frank considera que las residencias de marca se están convirtiendo en una especie de laboratorio para nuevas formas de entender el lujo residencial.
Y eso explica por qué proyectos como Bugatti en Miami resultan tan significativos: no son una anomalía, sino parte de una tendencia más amplia de diversificación.
Del spa a la longevidad
La transformación también está ocurriendo dentro de los edificios.
Durante años, piscinas, gimnasios, spas y salones privados fueron algunos de los elementos utilizados para diferenciar los desarrollos de lujo.
Ahora el concepto se está ampliando.
Knight Frank identifica propuestas que incluyen clínicas de longevidad, terapia de oxígeno hiperbárico, crioterapia, estudios de sanación mediante sonido y otras instalaciones orientadas al bienestar.
La firma habla de una transición del bienestar como simple amenidad hacia el bienestar como parte de la infraestructura residencial.
También señala un desplazamiento desde elementos que pueden ser fácilmente replicados hacia atributos más difíciles de copiar: ubicación, procedencia, criterio y conexión humana.
La idea es importante porque modifica la propia definición de lujo.
Si todos los edificios pueden tener un spa, una piscina o un gimnasio, esos elementos dejan de ser suficientes para diferenciar un proyecto.
La escasez empieza a estar en otro lugar.
Un comprador que vive entre fronteras
La expansión de las branded residences también está relacionada con la creciente movilidad de las grandes fortunas.
Knight Frank señala que los individuos con patrimonio ultra alto poseen actualmente un promedio de 3,8 propiedades residenciales, frente a 2,9 hace menos de una década.
Eso significa que para algunos compradores de alto patrimonio la vivienda ya no está necesariamente vinculada a una sola ciudad.
Una propiedad puede estar en Miami; otra, en Londres; otra, en una isla del Mediterráneo o en una estación de esquí.
La facilidad para desplazarse, gestionar propiedades a distancia y acceder a servicios consistentes adquiere así un nuevo valor.
Knight Frank señala que, a medida que los compradores se vuelven más móviles, aumenta el atractivo de viviendas que puedan ocuparse inmediatamente y gestionarse con facilidad, especialmente aquellas que ofrecen servicios de estilo hotelero.
Asia-Pacífico amplía el mapa
La expansión también está llegando a nuevos mercados de Asia-Pacífico.
Knight Frank destaca el debut de Aman en The Skywaters, en Singapur, mientras Vietnam ha desarrollado el quinto mayor pipeline mundial de branded residences.
India, por su parte, pasó de menos de siete proyectos antes de la pandemia a 34, según el informe.
Vietnam también muestra cómo el crecimiento de la riqueza doméstica puede impulsar este segmento. Knight Frank señala que el número de individuos con patrimonio ultra alto en el país pasó de 954 en 2021 a 1.233 en 2026 y proyecta que podría acercarse a 2.000 en 2031.
El crecimiento de estos mercados refleja una combinación de riqueza, turismo y llegada de marcas internacionales de lujo.
El nuevo significado del lujo
Quizás el cambio más importante no sea el número de proyectos ni su ubicación.
Es la definición de lujo que están construyendo.
Knight Frank sostiene que el mercado está desplazándose desde amenidades que pueden ser replicadas hacia elementos como autenticidad, pertenencia, experiencias excepcionales, ubicación, procedencia y conexión humana.
Michelle Mastrobattista, fundadora, publisher y editora de Branded Living, plantea que el cambio responde a una transformación en lo que los compradores esperan de una vivienda.
Según Mastrobattista, los compradores están adquiriendo una combinación de cultura de servicio, confianza en una marca y una experiencia residencial que pueda acompañarlos más allá de las fronteras.
También advierte que, a medida que el mercado se acerque a los 2.000 proyectos, la simple etiqueta “branded residence” dejará de ser suficiente para diferenciar un desarrollo.
La distinción estará en lo que realmente exista detrás de la marca.
Es una observación que encaja con la propia evolución que describe Knight Frank: en un mercado donde cada vez más proyectos ofrecen servicios, bienestar y experiencias, el nombre por sí solo puede dejar de ser el principal elemento diferenciador.
Un mercado que todavía está redefiniendo sus fronteras
Las cifras apuntan a una transformación de gran escala.
El número de branded residences pasó de 354 proyectos en 2015 a 903 al cierre de 2025. Knight Frank proyecta unos 1.088 para finales de 2026 y cerca de 1.800 en 2031, además de aproximadamente 200 proyectos adicionales todavía sin información detallada que podrían llevar el mercado hacia los 2.000 desarrollos en los próximos cinco a diez años.
Pero quizás la cifra más importante sea otra: el mercado se está diversificando.
Se diversifican los lugares: ciudades, costas, islas, montañas y nuevos destinos de estilo de vida.
Se diversifican las marcas: hoteles, automóviles, moda, diseño, gastronomía y otros operadores.
Y se diversifica también lo que los compradores esperan de una residencia: no solamente metros cuadrados, sino servicios, bienestar, privacidad, comunidad y experiencia.
Miami resume buena parte de esa transformación.
Mientras el sector global se expande hacia nuevos territorios, la ciudad continúa atrayendo marcas internacionales. Y la llegada de Bugatti Residences Miami, anunciada en septiembre de 2026, demuestra que incluso dentro de uno de los mercados urbanos más activos del mundo todavía hay espacio para nuevas expresiones del lujo residencial.
El próximo capítulo de las branded residences, por tanto, no parece estar definido por una única geografía.
El lujo puede estar en el centro de una ciudad global, frente al mar, en una isla o en una montaña. Lo que está cambiando es lo que el comprador espera encontrar cuando abre la puerta de su casa.
Y en ese cambio, la marca puede ser apenas el comienzo.
Fuente principal: Knight Frank, The Residence Report 2026/27 – Global Branded Residence Survey 2026.
Fuente para Bugatti Residences Miami: Bugatti Newsroom, comunicado oficial del 17 de septiembre de 2026.
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