Qué significa el acuerdo NAR para compradores, vendedores y agentes

El sector inmobiliario se prepara para un cambio importante. La semana pasada la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) alcanzó un acuerdo histórico de 418 millones de dólares que sugiere las reformas más amplias que el mercado inmobiliario estadounidense haya visto en un siglo.

El acuerdo y los múltiples cambios de reglas cambiarán la forma en que millones de compradores y vendedores realizan transacciones de bienes raíces y cómo se les paga a los agentes que los representan.

Esto es lo que los compradores, vendedores, corredores y agentes necesitan saber sobre los próximos cambios en el sector inmobiliario residencial.

¿Por qué el acuerdo de la NAR?

El acuerdo de la NAR se produjo después de una demanda federal antimonopolio, conocido como el caso Burnett contra la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, una demanda colectiva presentada en un tribunal federal de Kansas City, Missouri por un grupo de vendedores de viviendas del estado.

En octubre pasado, un jurado falló a favor de los demandantes y acordó que la NAR y las principales casas de bolsa se confabularon para inflar las comisiones de los vendedores.

El caso Burnett representa sólo una de más de 20 demandas similares presentadas por vendedores de viviendas contra NAR y varias casas de bolsa importantes. Los vendedores argumentaron que las regulaciones de la asociación que rigen las propiedades que figuran en la MLS respaldaban injustamente las comisiones de los agentes.

La demanda indicó que antes del acuerdo de conciliación, las regulaciones disuadían a los agentes compradores de mostrar ciertas casas a sus clientes. Esto se hizo incentivando a los agentes que representan a los compradores de viviendas a evitar mostrar a sus clientes listados en los que el corredor del vendedor ofrecía una comisión más baja al agente del comprador.

Sujeta a la aprobación del tribunal, la NAR ha negado repetidamente cualquier irregularidad y continúa defendiendo sus políticas de reparto de comisiones, definiéndolas como un sello distintivo de la protección del consumidor para garantizar la representación de los compradores.

¿Cuáles son los principales cambios resultantes del acuerdo de la NAR?

Como parte del acuerdo, la NAR acordó no exigir que un corredor que anuncia una casa en venta en MLS ofrezca ninguna compensación por adelantado al agente del comprador. Además, las MLS deben eliminar cualquier campo que indique la compensación de los corredores, y no se puede obligar a los agentes a unirse a las MLS para realizar transacciones o recibir pagos.

El acuerdo prohíbe a la NAR establecer regulaciones que permitan al agente del vendedor determinar una compensación para el agente del comprador, además de otorgar una indemnización por daños y perjuicios. El cambio de regla deja abierto a los vendedores de viviendas individuales la negociación de dichas ofertas con un agente del comprador fuera de las plataformas MLS, aunque el corredor del vendedor de viviendas debe revelar dichos acuerdos de compensación.

Según el acuerdo de conciliación, los miembros de la MLS que tratan con compradores deben celebrar acuerdos formales de representación con ellos, a partir de julio de 2024 si se aprueba, para garantizar que los compradores de vivienda sepan cuánto les cobrará su agente por sus servicios. La NAR continúa, como lo ha hecho durante años, alentando a sus miembros a utilizar acuerdos de intermediación con compradores que ayuden a los consumidores a comprender exactamente qué servicios y valor se proporcionarán, y por cuánto.

Mientras que algunos analistas dicen que un cambio importante resultante del acuerdo es que los costos para los compradores de vivienda se reducirán significativamente, otros no están de acuerdo.

Brad Nix, director ejecutivo de Path and Post Real Estate, dice: “No espero que la vivienda sea más asequible. Si se reducen los costos, es probable que los vendedores simplemente se queden con los ahorros adicionales”.

¿Cómo afecta el acuerdo a los compradores y vendedores de viviendas?

Según Nix, “todas las personas relacionadas con una transacción inmobiliaria se verán afectadas por los cambios en el acuerdo de la demanda. Algunos más que otros.«

Sin embargo, los posibles propietarios de viviendas pueden encontrarse en desventaja. Para algunos compradores de vivienda, puede resultar más difícil comprar una vivienda.

“Los compradores primerizos pueden tener un camino más difícil. Tienen menos experiencia, a menudo necesitan mayor ayuda y, sin embargo, tienen la menor cantidad de recursos para aprovechar», dice Nix. «Aconsejamos a los consumidores que investiguen más a fondo y se entrevisten más para estar seguros de que elegirán al agente adecuado para ayudarles en su decisión».

Nix continúa diciendo: “Los compradores tendrán más control sobre a quién contratan y cómo se compensa a su agente. Los vendedores tendrán más opciones sobre cómo ofrecer compensaciones y concesiones para incentivar a los compradores”.

Los agentes inmobiliarios ahora podrán competir en comisiones, lo que permitirá a los posibles compradores comparar precios antes de comprometerse a comprar una casa. Los corredores podrían comenzar a anunciar sus tarifas, permitiendo a los clientes elegir agentes de menor costo.

Según la regla de “compensación cooperativa” preexistente de la NAR, para incluir una casa en un MLS, los agentes del vendedor debían hacer “ofertas unilaterales generales de compensación” a los agentes del comprador. Al eliminar la compensación cooperativa, ya no se permitirá esta oferta “unilateral general” de pagar a los agentes del comprador. Los vendedores ya no estipularán el tamaño de la comisión para los agentes del comprador.

En cambio, la responsabilidad de determinar la compensación de sus agentes recaería en los propios compradores.

Los compradores de vivienda aún podrían pedirle a un posible vendedor una concesión que incluya dinero para ayudar a cubrir la compensación del agente del comprador. Sin embargo, un vendedor de una vivienda con múltiples ofertas, por ejemplo, podría rechazar dicha solicitud u optar por una oferta de un comprador diferente que no solicite dicha concesión.

Por el contrario, los vendedores pueden beneficiarse al evitar potencialmente el pago al agente del comprador y asumir ellos mismos esa parte de la comisión.

¿Cómo afectará el acuerdo a los agentes inmobiliarios?

Estados Unidos cuenta con algunas de las tasas de comisión de agentes más altas del mundo.

Aunque las tasas de comisión siempre han estado abiertas a negociación, tradicionalmente el vendedor de la propiedad paga una comisión al agente inmobiliario de aproximadamente el 6% del precio de venta de la propiedad. La comisión se incluye en el precio de cotización, que luego se divide entre el agente del comprador y el agente del vendedor. Hasta ahora, esto era ampliamente aceptado como parte del proceso.

Como resultado del acuerdo de la NAR, está previsto reducir la tradicional comisión de ventas del 6%. Un recorte de este tipo podría tener efectos adversos para los agentes inmobiliarios, como se señala en un análisis reciente de Keefe, Bruyette & Woods.

El estudio sugiere que los 100.000 millones de dólares anuales en comisiones inmobiliarias podrían sufrir una reducción de hasta el 30%, lo que provocaría que hasta 1,6 millones de agentes se enfrentaran a una pérdida de sus ingresos.

Nix afirma: “Los corredores y agentes deberán poder demostrar su valor a los clientes para poder tener éxito en el futuro. Siempre hemos sentido que el agente promedio en nuestra industria hace más daño que bien a los clientes. Muchos compradores y vendedores no saben lo que no saben, y sólo un verdadero profesional puede agregar valor en cada paso del camino”.

A medida que más compradores de viviendas optan por omitir el uso de sus servicios o presionar para obtener tasas de comisión reducidas, los agentes compradores pueden estar en desventaja. Dado que la información sobre las comisiones ya no está disponible en la MLS, la negociación desempeñará un papel más importante, junto con la posibilidad de una disminución en el monto total de la comisión.

Según la NAR, los corredores compradores aún pueden recibir pagos a través de varios métodos, incluida una comisión directa de tarifa fija del comprador, concesiones del vendedor o una parte de las ganancias del corredor listado.

Los compradores de vivienda no necesariamente tendrán que pagarle a su agente de su bolsillo. La nueva regla permitiría a los compradores pedir a los vendedores que paguen a los agentes del comprador al momento del cierre. Esto significa que la compensación de los agentes puede volver a ser parte de la negociación, lo que resultará nuevamente en la posibilidad de comisiones reducidas.

¿Qué sigue para la NAR?

Según los términos propuestos, la NAR pondrá la suma en un fondo fiduciario controlado por el tribunal que se pagará durante cuatro años. El dinero cubrirá primero los costos de los honorarios de los abogados de los demandantes y luego se distribuirá entre los miembros de la clase. Los montos del pago se determinarán mediante negociación con los demandantes o según una fórmula que evalúa $100 por participante.