Oferta y demanda de la vivienda podrían cambiar en 10 años

La escasez de viviendas en EE.UU. se considera un factor clave en el aumento de los precios de las casas y un contribuyente a la crisis de asequibilidad en el país. Pero si el crecimiento de los hogares se desacelera en las próximas décadas, la oferta podría alcanzar la demanda, provocando un cambio significativo para la industria de la construcción.

El patrón de crecimiento ya está cambiando: en los años 90, se formaron 13.5 millones de nuevos hogares; durante la década de 2010, el crecimiento se redujo a 10.1 millones, y la desaceleración continuará, según un nuevo informe del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard.

El crecimiento poblacional podría detenerse en una década

Durante los próximos 10 años, se espera que se formen solo 8.6 millones de nuevos hogares. Entre 2035 y 2045, este ritmo podría disminuir a 5.1 millones, según la investigación. Si esto se confirma, representaría la menor cantidad de nuevos hogares en cualquier década de los últimos 100 años.

¿Por qué este gran cambio? Las dinámicas demográficas están evolucionando. Según datos del Censo de EE. UU., la cantidad de niños menores de 5 años disminuyó casi un 9% entre 2010 y 2020, mientras que el número de personas mayores de 62 años aumentó más del 36%.

Si esta tendencia continúa, «en la próxima década, el aumento de la mortalidad y la disminución de nacimientos en una población envejecida se espera que primero desaceleren y luego vuelvan negativo el crecimiento de la población nativa, dejando el crecimiento futuro completamente dependiente de la inmigración», explicó Daniel McCue, autor del informe.

¿Qué significa una población decreciente para los constructores?

Dada la actual escasez de viviendas, se espera que la demanda de nuevas casas siga siendo relativamente fuerte en el corto plazo. El informe estima que se construirán 11.3 millones de nuevas viviendas entre 2025 y 2035, más que las 9.9 millones construidas en la década de 2010, pero menos que las 17 millones construidas entre 2000 y 2009.

Sin embargo, en 10 años, se prevé que la construcción de viviendas nuevas disminuya, con un pronóstico de 8 millones de unidades construidas entre 2035 y 2045. Esto se debe a que la Generación Z y la Generación Alpha —las próximas grandes oleadas de compradores— son más pequeñas que las generaciones de los baby boomers y los millennials, según Robert Dietz, economista jefe de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas.

Dietz anticipa que la industria de la construcción seguirá ocupada construyendo casas unifamiliares y multifamiliares durante los próximos cinco años, pero luego la demanda se desplazará hacia remodelaciones y reconstrucciones, ya que el parque de viviendas envejece.

«Cuando se analiza en conjunto, lo que sugiere es que la segunda mitad de esta década tendrá un buen camino para reducir el déficit actual», dijo Dietz, añadiendo que la década de 2030 será un período de adaptación para los constructores.

La inmigración: un factor impredecible

El informe de Harvard señala que, aunque las tendencias de la población nativa permiten pronosticar el crecimiento futuro con mayor precisión, la inmigración es más difícil de prever. Para sus cálculos, McCue utilizó niveles netos de inmigración de 873,000 personas al año, similares a los niveles observados en la década de 2010.

«Pero incluso bajo supuestos significativamente más altos de inmigración futura, se espera que el crecimiento de los hogares disminuya con el tiempo debido a la proyección de disminución en el crecimiento natural de la población», escribió.

Dietz considera que aún es demasiado pronto para determinar cómo serán los niveles de inmigración en los próximos 10 años. Mucho dependerá de las políticas, los esfuerzos de aplicación y las asignaciones presupuestarias en torno a la inmigración. «En los próximos meses, obtendremos una idea de lo que esto implicará, no solo para la vivienda, sino también para los sectores que típicamente dependen de la inmigración para su fuerza laboral», dijo Dietz.

Otros hallazgos: los hogares serán más diversos y de mayor edad

Para 2035, se espera que el número de hogares liderados por una persona mayor de 80 años aumente casi un 60%, según el informe, lo que probablemente dará lugar a más hogares multigeneracionales. Se proyecta que los hogares que incluyen a un adulto y a sus padres mayores pasarán de 4.8 millones en 2025 a 6.3 millones en 2035.

Además de más hogares multigeneracionales, se espera que la proporción de hogares liderados por personas de color aumente en las próximas décadas, ya que los baby boomers —menos diversos que las generaciones más jóvenes— cambien sus arreglos de vivienda o fallezcan.

Sin embargo, se proyecta que los hogares liderados por personas menores de 35 años disminuyan un 1.8% en la próxima década, ya que no se espera que la Generación Z y la Generación Alpha experimenten el mismo crecimiento poblacional impulsado por la inmigración que tuvieron los millennials en edades similares.