Costos de la vivienda podrían volver a niveles «normales» en 2030

Durante este año, el mercado inmobiliario de Estados Unidos ha sido marcado por precios de las viviendas en máximos históricos, mientras las tasas hipotecarias siguen elevadas y la oferta de nuevas construcciones no alcanza a cubrir la demanda en muchas regiones del país.

Sin embargo, en las últimas semanas han surgido señales alentadoras: el crecimiento de los precios se está desacelerando y las tasas hipotecarias comienzan a bajar.

Un rayo de esperanza se vislumbra en el horizonte: los costos de la vivienda podrían volver a niveles “normales” para el año 2030, si los precios se estabilizan y las tasas hipotecarias caen al 5.5 %, según un nuevo informe de Redfin.

El estudio presenta escenarios hipotéticos sobre el crecimiento de los precios de las viviendas, las tasas hipotecarias y los niveles de ingreso, en los que los costos habitacionales —medidos mediante la relación entre el pago mensual hipotecario y el ingreso— retornarían a un nivel considerado “normal”.

“El regreso a costos de vivienda normales no requiere un desplome en los precios —la estabilidad podría ser suficiente—”, afirmó Asad Khan, economista sénior de Redfin. “Los compradores no deben esperar un cambio repentino en la asequibilidad, pero las proyecciones apuntan a un progreso real dentro de esta década. Si las tasas hipotecarias disminuyen moderadamente, y los ingresos y precios se mantienen estables, el mercado podría sentirse muy distinto para finales de los años 2020. Somos cautelosamente optimistas: la normalidad puede no estar tan lejos como muchos temen”.

¿Qué significa “normal”?

No existe un consenso claro sobre cuándo el mercado inmobiliario estadounidense estuvo en un punto “normal”. Para fines del análisis, Redfin utilizó julio de 2018 como punto de referencia.

En ese mes, las tasas hipotecarias rondaban el 4.5 %, los precios de las viviendas crecían pero eran relativamente manejables, y el equilibrio entre compradores y vendedores era razonable. El pago hipotecario mensual promedio representaba el 30 % del ingreso familiar, un umbral ampliamente reconocido como indicador de asequibilidad.

Además, julio de 2018 fue antes de que la pandemia desatara una montaña rusa en los costos de la vivienda a partir de 2020.

“Normal” no siempre significa “asequible”

Cabe aclarar que “normal” varía según la región y no siempre equivale a “accesible”. Por ejemplo, en julio de 2018 la relación pago-ingreso era del 74 % en San Francisco, mientras que en St. Louis apenas alcanzaba el 18 %. Por ello, el análisis no aplica un umbral nacional único, sino que compara cada mercado con su nivel de asequibilidad local de 2018.

Se utilizaron dos escenarios de tasas hipotecarias a 30 años:

• 6.7 %, representando el promedio reciente, y
• 5.5 %, una cifra hipotética acorde a proyecciones de economistas para los próximos 3 a 5 años.

También se asumió un crecimiento sostenido de ingresos del 3.9 % anual a nivel nacional, y tasas similares localmente. La metodología completa se incluye al final del informe original.

Escenarios y plazos para volver a costos “normales”

Con tasas hipotecarias del 5.5 %, crecimiento de ingresos al 3.9 % anual y precios de vivienda que:

• Crecen al ritmo actual (+1.4 % anual):
  ➤ Costos volverían a niveles normales en noviembre de 2030.
• Permanecen estables (0 % de crecimiento):
  ➤ Se alcanzaría la normalidad en enero de 2029.
• Caen 2 % anual:
  ➤ Normalidad alcanzada en noviembre de 2027.
• Crecen 2 % anual:
  ➤ Normalidad retrasada hasta julio de 2032.

Con tasas hipotecarias en el nivel actual del 6.7 %, ingresos creciendo al 3.9 % anual y precios que:

• Crecen 1.4 % anual:
  ➤ Normalidad en diciembre de 2034.
• Se mantienen estables:
  ➤ Normalidad en septiembre de 2031.
• Caen 2 % anual:
  ➤ Normalidad en agosto de 2029.
• Crecen 2 % anual:
  ➤ No se alcanzaría normalidad en los próximos 10 años.

En las grandes ciudades, el regreso a la normalidad tardará más

Dado que las condiciones varían drásticamente entre ciudades, los 50 principales mercados metropolitanos presentan trayectorias muy diferentes. En muchos de ellos, los costos de vivienda no volverán a niveles normales en la próxima década, bajo ninguno de los escenarios analizados.

Paradójicamente, San Francisco es el único gran mercado donde los costos de vivienda ya han vuelto a niveles normales. Hoy, una familia con ingresos medios en esa ciudad destina un menor porcentaje de su salario para comprar una vivienda que en 2018. No obstante, eso no significa que sea asequible: adquirir una vivienda promedio (unos 1.5 millones de dólares) aún requiere el 67 % del ingreso familiar.

Este dato refleja la combinación de precios elevados y la concentración de propietarios con altos ingresos. Aun así, la relación ingreso-precio sigue siendo un indicador útil para comparar asequibilidad local.

Otros hallazgos clave

• 16 de las 50 principales áreas metropolitanas volverán a niveles normales en 5 años si los precios e ingresos siguen creciendo al ritmo actual y las tasas bajan a 5.5 %.
• Si las tasas permanecen en 6.7 %, ese número se reduce a 11 mercados.
• Si los precios se mantienen estables y las tasas bajan a 5.5 %, 48 de los 50 mercados retornarían a niveles normales en 10 años (excepto New Brunswick y Newark, en Nueva Jersey).
• Si las tasas se mantienen en 6.7 %, 38 mercados volverían a niveles normales en una década.

Según Khan, las mejores condiciones se dan cuando los ingresos crecen con fuerza y los precios de las viviendas se estabilizan o bajan.

“Zonas impulsadas por el sector tecnológico, como el Área de la Bahía, Austin, Seattle o Denver, están experimentando aumentos salariales superiores al promedio nacional del 3.9 %”, explicó. “A la vez, el crecimiento de precios se ha moderado tras los picos pandémicos. Por eso ya vimos una vuelta a los niveles de 2018 en San Francisco”.

Por el contrario, la mitad de las 50 principales ciudades no regresará a niveles normales en la próxima década si los precios continúan subiendo al ritmo actual, incluso con tasas hipotecarias del 5.5 %.

Estas ciudades —en su mayoría del Medio Oeste y la Costa Este— están mostrando incrementos de precios por encima del 1.4 % nacional, mientras que sus ingresos familiares crecen al ritmo del promedio o por debajo.

“Este año hemos visto un crecimiento más acelerado de precios en el Medio Oeste y la Costa Este, lo que dificultaría el regreso a la normalidad si esa tendencia continúa”, señaló Khan. “En 2018, era la Costa Oeste la que lideraba el aumento de precios, pero hoy son esas mismas ciudades las que tienen un camino más claro de regreso a la estabilidad. El mercado inmobiliario está en constante evolución, y las tendencias actuales podrían verse muy distintas para 2030”.