El salario necesario para vivir en las 10 ciudades más caras de EE.UU.

De costa a costa, los códigos postales más caros de Estados Unidos comparten el mismo ADN: ubicaciones junto al mar, viviendas de lujo y compradores con gran poder adquisitivo.

Estos mercados están dominados por propiedades multimillonarias, y una parte importante alcanza precios de ocho cifras.

Economistas de Realtor.com identificaron recientemente los 10 códigos postales más caros del país y los salarios necesarios para vivir en ellos.

“Hay una combinación de fuerzas que empujan los precios al rango multimillonario en estos códigos postales”, afirma Anthony Smith, economista senior de Realtor.com.

“La escasez y la tierra irreemplazable están en la parte superior de la lista. Las verdaderas propiedades frente al mar existen a lo largo de una estrecha franja costera cerca de los principales centros de población. La oferta de parcelas con acceso real al mar y vistas sin obstrucciones es excepcionalmente limitada, lo que naturalmente eleva los precios”.

El código postal más caro del país es el 92657, correspondiente a Newport Coast en California. Allí, el precio medio de las propiedades listadas es de 11,8 millones de dólares.

El pago estimado de hipoteca para una propiedad promedio (préstamo a 30 años al 6,25% con un 20% de entrada) es de $59.131 mensuales. El ingreso requerido, aplicando la regla del 30% de asequibilidad, es de $2.365.263, según datos de Realtor.com.

“Newport Coast consistentemente mantiene algunos de los precios más altos de California porque ofrece una rara combinación de privacidad, seguridad, comunidad y vistas”, explica Cory Weiss, agente inmobiliario de Douglas Elliman en California. “Los compradores se sienten atraídos por los vecindarios cerrados, las calles anchas y un fuerte sentido de seguridad”.

Weiss dice que sus clientes adoran el ambiente familiar del área.

“Muchos de mis clientes que se mudan a Newport Coast aman que sus hijos puedan jugar con seguridad en el vecindario, mientras disfrutan de casas tipo hacienda con vistas al océano y al cañón”, añade Weiss. “Ofrece una verdadera sensación de vecindario sin sacrificar el lujo”.

Los códigos postales costosos atraen a un tipo específico de comprador.

“Estos códigos postales son imanes para algunos de los compradores más ricos del mundo, dada su proximidad a importantes centros tecnológicos, financieros, de entretenimiento y negocios”, afirma Smith. “Los compradores ultralujosos, tanto nacionales como internacionales, ayudan a mantener la demanda incluso cuando las condiciones generales del mercado se enfrían”.

Los economistas de Realtor.com calcularon cuánto se necesita ganar para poder costear una vivienda en estos lugares utilizando la “regla del 30%”, que recomienda que las personas no gasten más del 30% de sus ingresos en una vivienda. Sin embargo, según Smith, esa no es realmente la forma en que funcionan estos mercados en la práctica.

“En estos niveles de precio, la mayoría de las compras son en efectivo o implican una proporción préstamo-valor menor que el 20% de entrada que se asume en la regla del 30%”, explica Smith. “Por ejemplo, en el mes más reciente de datos para el código postal 93108 en Santa Bárbara, 6 de las 7 ventas fueron en efectivo. En mercados como estos, el poder de compra está mucho más impulsado por la riqueza acumulada que por los ingresos del salario”.

California domina la lista

California encabeza la lista de los códigos postales más caros, ocupando siete de los 10 primeros lugares.

“En California, la Proposición 13 mantiene los impuestos a la propiedad atados al precio original de compra, lo que da a los propietarios antiguos un fuerte incentivo para no mudarse”, dice Smith.

Este efecto de “anclaje” ayuda a mantener la oferta inusualmente baja y los precios altos en todo el estado, en áreas como Beverly Hills (90210) y Bel-Air (90077), que también figuran en la lista.

“Beverly Hills atrae compradores porque es una ciudad independiente con servicios dedicados, y los compradores también valoran la cercanía a tiendas, restaurantes y amenidades de clase mundial”, dice Weiss. “Los compradores que eligen Bel-Air en lugar de Beverly Hills a menudo lo hacen porque las propiedades tienden a ofrecer más terreno, mayor privacidad y un entorno más tranquilo y aislado”.

Santa Bárbara tiene dos códigos postales en el top 10: 93108 y 93110, con diferencias claras entre ambos.

“El código postal 93108 se define por sus propiedades frente al mar, mansiones históricas en las colinas y un alto nivel de privacidad que atrae a residentes prominentes de todo el mundo”, dice Smith. “El código 93110 ofrece sus propias vistas panorámicas de la costa y la montaña, pero con un carácter más espacioso y semirrural. Es un enclave aislado, amigable para la equitación, conocido por sus grandes lotes, playa privada y un ambiente residencial tranquilo”.

En Santa Bárbara, las restricciones estrictas al nuevo suministro mantienen la oferta ajustada, según Smith.

“La ciudad tiene límites estrictos de altura y densidad junto con restricciones de permisos costeros, lo que hace difícil añadir cantidades significativas de vivienda nueva en niveles de precio más altos”, afirma.

Los otros códigos californianos son Rancho Santa Fe (92067) y Malibú (90265).

Incluso después de los incendios forestales de enero que sacudieron el mercado de Malibú, los inversionistas siguen apostando a que su legendaria franja frente al mar resurgirá con fuerza a través de la reconstrucción.

“Malibú sigue siendo altamente deseable a pesar del impacto de los incendios”, señala Weiss. “De hecho, muchos corredores y propietarios creen que, a medida que la reconstrucción comience en los próximos cinco o seis años, las viviendas existentes que no fueron afectadas por el fuego podrían ver una mayor demanda. Estas propiedades ofrecen a los compradores la posibilidad de vivir en Malibú de inmediato, mientras la nueva construcción atraviesa las notoriamente estrictas y lentas regulaciones de construcción del área, que están entre las más desafiantes del condado de Los Ángeles”.

Fisher Island en Miami Beach ocupa el segundo lugar

Fisher Island en Miami Beach, Florida (33109) ocupa el segundo lugar en la lista, con un precio medio de cotización de 11.650.000 dólares.

Está a solo minutos de Miami, pero solo se puede acceder a la isla en ferry privado, yate o helicóptero. Los residentes disfrutan de un nivel de privacidad poco común sin sacrificar la accesibilidad.

“Fisher Island es una de las comunidades residenciales más privadas y seguras, no solo en Florida, sino en todo el país”, afirma Miltiadis Kastanis, de Compass en Miami Beach. “Lo que realmente la distingue es que está completamente rodeada por agua. El acceso está limitado a residentes e invitados aprobados, y cada llegada pasa por múltiples capas de seguridad. Ese nivel de acceso controlado crea una sensación de privacidad que es prácticamente inigualable en el sur de Florida”.

Elena Bluntzer, agente inmobiliaria de One Sotheby’s Realty, especialista en Fisher Island —y residente allí— afirma:

“Fisher Island es lujo en esteroides”, dice. “Mis clientes son empresarios y líderes de negocios exitosos, algunos vienen del noreste, de Nueva York, otros de California e incluso del extranjero. Recientemente vendí a una influencer de 26 años, así que realmente ya no es solo para gente mayor”.

Bluntzer señala que los residentes pagan una cuota inicial de 500.000 dólares para acceder a las amenidades de la isla, lo que representa una importante barrera de entrada.

“Tenemos dos marinas de aguas profundas para megayates, campo de golf, 17 canchas de tenis, canchas de pickleball, un spa de clase mundial y una playa privada”, detalla.

Áreas como Fisher Island tienden a tener un grupo más amplio de compradores globales con ingresos altos o pagos en efectivo,

“lo cual ayuda a mantener los precios incluso cuando las tasas hipotecarias están elevadas”, dice Smith.

Según Kastanis, muchas familias en Fisher Island han sido propietarias durante décadas, con generaciones que han crecido en la isla y formado relaciones profundas con el personal, la comunidad y el entorno.

“Esa familiaridad, junto con privacidad y seguridad extremas, crea lealtad a largo plazo y una rotación muy limitada”, señala.

Los Hamptons se llevan dos lugares

Nueva York tiene dos ciudades en el top 10: Bridgehampton y Water Mill, ambas en el South Fork de Long Island.

Ambos lugares son muy queridos por los residentes adinerados de Nueva York, quienes suelen pasar allí sus veranos y fines de semana cerca del Océano Atlántico.

“Bridgehampton y Water Mill están justo en el corazón de lo que hace deseables a los Hamptons”, afirma Adam Hofer, agente de bienes raíces de Douglas Elliman en Southampton.

“Ambos ofrecen grandes parcelas tipo hacienda, proximidad a las playas del océano y fácil acceso a mercados agrícolas de primer nivel, instalaciones ecuestres, clubes de golf y restaurantes exclusivos. Los compradores se sienten atraídos por el equilibrio entre lujo y privacidad. Puedes tener una propiedad estilo hacienda sin sentirte aislado, lo cual es gran parte del atractivo”.

Hofer explica que estas zonas consistentemente alcanzan algunos de los precios más altos en los Hamptons porque la demanda es global.

“Muchas propiedades se negocian en privado o fuera del mercado, particularmente en el segmento alto, lo que refuerza aún más los precios”, dice. “Las propiedades con terreno, construcción nueva moderna o cercanía al océano o al centro del pueblo son especialmente competitivas”.

Los propietarios de enclaves costeros ultralujosos como los Hamptons tienden a moverse menos y son mucho menos sensibles a las tasas de interés, según Smith.

“Muchos pertenecen a hogares de alto patrimonio neto que utilizan estas casas como residencias a largo plazo o como segunda o tercera vivienda, lo que significa que no tienen presión financiera para vender”, señala. “Esto lleva a una menor rotación y a un inventario persistentemente ajustado”.

Códigos postales más caros