Cómo invertir en bienes raíces sin dinero: estrategias de un broker

¿No tienes fondos para invertir en bienes raíces? Existen estrategias creativas de financiamiento —respaldadas por corredores profesionales— que demuestran que sí es posible invertir sin dinero propio, afirma Kendal James, broker e inversionista especializado en propiedades residenciales y fundador de una firma tecnológica de adquisiciones inmobiliarias.

Cada año surge un nuevo libro o curso que promete enseñarte cómo invertir en bienes raíces sin usar tu propio dinero. Pero la pregunta persiste porque, en realidad, la mayoría de los consejos que circulan no parten desde el lugar en el que muchas personas realmente están: buscando desesperadamente una manera viable de entrar al juego.

La verdad es que «sí hay múltiples formas de invertir sin dinero«, dice James, pero la estrategia ideal depende de cuál sea tu punto de partida. Por eso, este artículo divide las recomendaciones del autor en dos grandes categorías: según tu experiencia como inversionista.

Estrategias para inversionistas con experiencia

Si ya te identificas como inversionista inmobiliario, probablemente te interese saber cómo seguir invirtiendo sin dinero por alguna de estas dos razones:

1. Te quedaste sin liquidez: Es común. A muchos les pasa cuando están activos. Y en ese punto, lo natural es buscar formas de mantenerse en el juego sin esperar meses o años.
2. Has hecho cálculos y necesitas estirar tu capital: Puede que hayas definido metas claras (¡bien hecho!), y eso te llevó a darte cuenta de que necesitas maximizar cada dólar si quieres alcanzar tus objetivos en el plazo previsto.

En cualquiera de los dos casos, estás de suerte: la mayoría del contenido disponible (libros, podcasts, blogs y seminarios) está diseñado para ti. A eso se le conoce como el enfoque de “no money down” (sin desembolso inicial). Aquí, lo que necesitas es apalancamiento financiero.

Si ya invertiste y te quedaste sin liquidez

• Intercambios 1031: Esta figura fiscal permite convertir eficientemente varias propiedades pequeñas (unifamiliares o multifamiliares) en activos más grandes sin perder poder adquisitivo en impuestos. Consulta nuestra guía sobre las reglas del 1031 exchange para más detalles.
• Línea de crédito sobre el capital acumulado (HELOC): Usada para liberar el capital que acumulaste en propiedades anteriores y comprar más sin venderlas. Combinada con préstamos de alto Loan-to-Value (LTV) otorgados por prestamistas tipo DSCR (Debt Service Coverage Ratio), esta estrategia permite expandir sin invertir efectivo adicional.
• Dinero privado: En la práctica, la forma más simple de financiar el 100% de una operación es mediante un préstamo privado de alguien cercano. La mayoría de los prestamistas profesionales no otorgan el 100% del costo del proyecto (Loan-to-Cost o LTC), pero un familiar o amigo sí puede hacerlo si se mantiene el LTV en un rango razonable (70%-80%).
• Financiamiento del vendedor: En lugar de usar un banco, negocias directamente con el propietario para que él actúe como prestamista. Esta fórmula puede ser útil para adquirir propiedades problemáticas sin necesidad de capital inicial.

Si anticipas que pronto te quedarás sin dinero

• Estrategia BRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance): Si aún tienes capital, puedes apartar liquidez para aplicar esta táctica. Los prestamistas suelen ofrecer mayores límites de LTC al refinanciar que al comprar, permitiendo incluso extraer más del 100% si se mantiene el LTV por debajo del tope. Es contraintuitivo, pero comprar al contado y luego refinanciar puede resultar en menos dinero inmovilizado que si financias desde el inicio.
• Préstamos de portafolio: Refinanciar varias propiedades bajo un solo préstamo tipo “portafolio” mejora significativamente el flujo de caja mensual. No genera un gran reembolso como una refinanciación con retiro de efectivo, pero sí mejora los retornos si tu preocupación es la liquidez futura.

Estrategias para aspirantes a inversionistas

Quienes más preguntan cómo invertir sin dinero suelen ser principiantes. Esto tiene sentido: yo también empecé así. Por eso, quiero ir más allá del titular llamativo y responder con realismo.

Si no te consideras aún un inversionista —o apenas lo eres por accidente— probablemente estés en una de estas dos categorías:

1. No tienes dinero para invertir.
2. Tienes algo de dinero, pero te da miedo arriesgarlo.

Sea cual sea tu caso, hay opciones reales para comenzar.

Si no tienes dinero

La mejor forma de ingresar al sector es trabajando dentro de la industria. Hay muchas maneras: desde asistente de agente, analista de mercado, gestor de propiedades, asesor de cierres o incluso en el área de mantenimiento.

Con eso logras tres cosas a la vez:

• Ganas algo de dinero.
• Adquieres experiencia práctica.
• Generas contactos valiosos.

Incluso con poco sueldo, estás ganando credibilidad como “insider” del sector. Esa reputación te abrirá puertas para futuros préstamos privados o asociaciones estratégicas.

Si tienes dinero pero dudas

Este es el caso más común. Personas con capacidad de inversión que se paralizan por miedo. El problema aquí no es el dinero, sino la falta de confianza.

Y ojo: investigar estrategias “sin dinero” puede ser una forma disfrazada de procrastinación. Es como si tu mente dijera: “Cuando encuentre la fórmula perfecta sin riesgo, actúo”. Pero esa fórmula no existe. Toda inversión requiere poner algo en juego: dinero, tiempo o energía.

¿Cómo superar el miedo?

Imagina que estás frente a un arroyo que debes saltar. Has visto a otros cruzarlo. Pero cuando te acercas, tu cuerpo duda. ¿Por qué? Porque aún no crees que puedas hacerlo. La clave está en acortar la distancia —en construir seguridad.

Acciones concretas para fortalecer tu preparación

Aquí algunos pasos que puedes dar diariamente:

1. Analiza más propiedades

La famosa “parálisis por análisis” no siempre se resuelve con menos análisis, sino con más —pero bien hecho. Yo superé esa etapa diseñando un sistema para analizar todas las propiedades del mercado local cada día.

Empieza con una propiedad en mal estado (en listas del sheriff o en el MLS), abre una hoja de cálculo y haz tus propios números. No uses plantillas ajenas: crea la tuya. Escribe tus dudas, y responde con datos. Haz esto todos los días hasta que puedas evaluar 10 inmuebles sin dudar. Así desarrollarás intuición sobre tu mercado objetivo.

2. Lee libros estratégicos

El riesgo disminuye cuando crece el conocimiento. Más allá de los libros básicos sobre bienes raíces, te recomiendo:

• «Double Entry» de Jane Gleeson-White: Entender los fundamentos de contabilidad te ayuda a analizar cualquier inversión.
• «Thinking in Systems» de Donella Meadows: Brinda una perspectiva sistémica del mercado y responde a dudas como “¿de dónde salen las propiedades en distress?” o “¿cuándo se acabarán las oportunidades?”.

Conclusión

Sí, es posible invertir en bienes raíces sin dinero. Pero el verdadero punto de partida es entender por qué te interesa esa vía.

¿Quieres minimizar el riesgo en tu primera propiedad? ¿Quieres escalar más rápido sin agotar tu efectivo? ¿O simplemente estás buscando excusas para postergar?

Sea cual sea tu respuesta, siempre habrá una forma de avanzar. Porque el mercado inmobiliario está en todas partes, y todos tenemos acceso físico a él. Las oportunidades están ahí —pero solo las verás cuando tengas claro qué te motiva realmente.

Fuente original: The Close – Adaptación al español por Noticias RealEs