Cuando el divorcio obliga a vender: lo que todo agente debe saber

Una vivienda puede parecer lista para salir al mercado: un propietario, una escritura a su nombre y un comprador preparado para cerrar. Sin embargo, detrás de esa aparente simplicidad puede existir un problema capaz de retrasar o incluso impedir la transacción: un matrimonio que legalmente todavía no ha terminado o un acuerdo de divorcio que sigue teniendo efectos sobre la propiedad.

Para los agentes, identificar estas situaciones con anticipación puede ser tan importante como revisar el precio, el título o las condiciones del contrato.

El abogado especializado en bienes raíces Lew Oliver abordó estos riesgos durante el reciente Florida Real Estate Legal Summit, organizado con el patrocinio de Florida Realtors®. Su principal recomendación fue clara: cuando existe un divorcio o una separación de por medio, los profesionales inmobiliarios deben involucrar cuanto antes a un abogado o a un profesional de títulos y cierre, en lugar de intentar interpretar por sí mismos documentos legales relacionados con el divorcio.

“La conclusión clave de este tema relacionado con el divorcio es que, siempre que haya un divorcio involucrado, es realmente importante contar con un abogado desde una etapa muy temprana”, explicó Oliver durante el encuentro.

La razón es sencilla: una situación familiar puede tener consecuencias directas sobre una operación inmobiliaria.

Estar separados no significa estar divorciados

Uno de los principales puntos señalados por Oliver es que Florida no reconoce la separación legal como un estado que modifique el estado civil de una pareja o elimine automáticamente determinadas cuestiones relacionadas con la vivienda familiar, conocida como homestead.

En términos prácticos, una persona puede haber vivido separada de su cónyuge durante años y continuar legalmente casada.

Esto puede convertirse en un obstáculo inesperado durante el cierre de una propiedad.

Por ejemplo, Oliver relató dos operaciones en las que los vendedores afirmaron ser solteros, aunque todavía estaban casados. En uno de los casos, el problema pudo resolverse después de localizar al cónyuge y obtener los documentos necesarios. En el otro, el cierre tuvo que retrasarse.

Para un agente, la diferencia es fundamental: “estamos separados” no equivale jurídicamente a “estamos divorciados”.

Por eso, cuando un vendedor comunica que lleva años separado de su pareja, esa información debe considerarse una señal para verificar la situación con los profesionales correspondientes antes de avanzar demasiado en la transacción.

El momento en que se firma una escritura puede ser determinante

Las reglas relacionadas con la propiedad homestead pueden añadir otra capa de complejidad durante un divorcio.

Oliver explicó que, en ocasiones, una pareja acuerda que uno de los cónyuges se quedará con la vivienda y, antes de que el divorcio sea definitivo, ambos firman una escritura con la intención de transferir los derechos sobre la propiedad.

Pero esa escritura no necesariamente logra el efecto que las partes esperaban si todavía están legalmente casadas.

Según Oliver, esta situación puede generar problemas posteriores cuando el propietario intenta vender o refinanciar la vivienda.

“Muchas veces tengo que decirle al cliente, que ya está molesto, que eso no sirve”, señaló Oliver.

El mensaje para los profesionales inmobiliarios es especialmente importante: el hecho de que las partes hayan llegado a un acuerdo privado no significa necesariamente que una escritura firmada antes de finalizar el divorcio produzca el efecto legal que esperan.

Por eso, cualquier documento relacionado con la transferencia de una propiedad durante un proceso de divorcio debe ser revisado por un profesional legal o de títulos competente.

Que solo aparezca un nombre en el título no siempre resuelve el problema

Otro error potencial es asumir que la persona cuyo nombre aparece en el título es automáticamente la única persona cuya firma importa.

Oliver explicó que un cónyuge no adquiere automáticamente una participación en la propiedad simplemente porque esta tenga la condición de homestead. La protección de homestead puede otorgar determinados derechos de ocupación sin necesariamente significar que el cónyuge tenga derecho a recibir parte del dinero obtenido por la venta.

Sin embargo, mientras la pareja continúe casada, la firma del cónyuge puede seguir siendo necesaria.

Esto crea una situación particularmente delicada: una persona podría no tener derecho a recibir los fondos de la venta, pero su participación documental podría ser necesaria para que la operación pueda completarse.

En un divorcio conflictivo, conseguir esa firma puede convertirse en un obstáculo práctico importante.

Por ello, determinar el estado civil de los propietarios y analizar cualquier posible implicación de homestead debe hacerse antes de llegar a la mesa de cierre.

Un acuerdo de divorcio de hace 10 años todavía puede importar

El problema tampoco desaparece necesariamente cuando el divorcio ya terminó.

Un marital settlement agreement —acuerdo de resolución matrimonial— o una orden judicial puede contener disposiciones relacionadas con la vivienda que continúan siendo relevantes años después del divorcio.

Oliver explicó que un acuerdo podría, por ejemplo:

• Otorgar a uno de los cónyuges la posesión o el título de la vivienda.
• Establecer que la propiedad debe venderse cuando los hijos alcancen determinada edad.
• Determinar cómo deben dividirse los ingresos de una futura venta.
• Exigir que uno de los cónyuges refinancie la propiedad y retire al otro del préstamo.

Estas condiciones pueden continuar teniendo consecuencias incluso cuando solamente uno de los excónyuges aparece actualmente en la escritura.

“Una de las cosas que constantemente sorprende a mis agentes es que, en ocasiones, nos vemos complicados por acuerdos de resolución matrimonial que pueden tener una década de antigüedad”, afirmó Oliver.

Esto significa que revisar únicamente la escritura actual puede no ser suficiente.

En determinadas circunstancias, un profesional de títulos puede necesitar analizar el acuerdo completo, no solamente la sección que establece quién recibe la propiedad.

Según Oliver, algunos acuerdos pueden funcionar en la práctica como una reclamación sobre la propiedad y exigir que el excónyuge reciba una parte de los ingresos obtenidos de la venta.

Las órdenes judiciales también requieren atención

Las órdenes emitidas por un tribunal pueden añadir otra variable.

Oliver señaló que algunas órdenes pueden incluir disposiciones según las cuales el título se transfiere si uno de los cónyuges se niega a firmar una escritura requerida. Otras, en cambio, pueden no resolver la situación del título con la misma claridad.

Para el agente, esto refuerza una regla práctica: no asumir que un documento de divorcio resuelve automáticamente una cuestión de título.

La interpretación de una orden judicial, una escritura o un acuerdo matrimonial corresponde a los profesionales legalmente capacitados para hacerlo.

El papel del agente: reconocer las señales de alerta

Oliver fue enfático en un punto: los agentes no tienen que convertirse en abogados ni determinar por sí mismos el efecto jurídico de una escritura, una orden de divorcio o un acuerdo matrimonial.

Su responsabilidad está en reconocer las señales de alerta y buscar orientación profesional.

Entre las situaciones que deberían llamar la atención se encuentran:

• El vendedor está separado, pero todavía no está divorciado.
• Se firmó una escritura antes de que el divorcio fuera definitivo.
• Un excónyuge continúa apareciendo en el título o en la hipoteca.
• Existe un acuerdo de resolución matrimonial que menciona la vivienda o los ingresos de una futura venta.
• Existen dudas sobre si la propiedad tiene condición de homestead.
• No está claro quién debe firmar el contrato o los documentos de cierre.

“No estoy tratando de enseñarles cómo responder estas preguntas”, dijo Oliver a los agentes inmobiliarios. “Les estoy enseñando a reconocerlas”.

La prevención puede evitar que una venta se complique al final

Una de las principales lecciones para los profesionales inmobiliarios es que los problemas relacionados con un divorcio no deberían descubrirse el día del cierre.

Involucrar desde el principio al agente de cierre, al profesional de títulos o al abogado correspondiente puede permitir identificar quién debe participar en la transacción, qué documentos necesitan revisión y si existen condiciones que podrían afectar la venta.

Para el propietario, esto puede significar evitar retrasos y sorpresas. Para el comprador, puede contribuir a que la operación avance con mayor certeza. Y para el agente, significa detectar oportunamente una situación que está fuera del ámbito de su interpretación legal.

En una operación inmobiliaria, la escritura puede mostrar un nombre. El título puede parecer claro. El vendedor puede asegurar que todo está resuelto.

Pero cuando existe una separación o un divorcio, la historia legal de la propiedad puede ser mucho más compleja que lo que aparece a simple vista.

La recomendación de Lew Oliver, por tanto, no es que el agente resuelva el problema, sino que sepa reconocerlo: cuando aparece el divorcio en una transacción, la intervención temprana de un profesional legal o de títulos puede marcar la diferencia entre una operación que avanza y un cierre que termina retrasándose o complicándose.

Fuente: Florida Realtors®