¿Qué pasa con tu casa si compras antes de casarte y luego te separas?

Durante décadas, comprar una casa con una pareja antes del matrimonio era algo casi impensable. En 1981, menos del 1% de quienes adquirían su primera vivienda en Estados Unidos eran parejas no casadas.

Hoy el panorama es muy distinto. En los últimos años, esa cifra ha crecido hasta 16%, al mismo tiempo que se registra un fuerte aumento en el número de mujeres solteras que compran vivienda.

El cambio refleja una transformación cultural en la forma de construir patrimonio y relaciones. Sin embargo, también abre la puerta a dilemas legales complejos, especialmente cuando la relación termina y no existe un marco legal claro como el que proporciona el matrimonio.

La realidad es que todavía hay muchas zonas grises.

El precedente legal que dejó más preguntas que respuestas

El tema llegó por primera vez a los tribunales en un caso emblemático de 1976 ante la Corte Suprema de California.

El actor Lee Marvin convivió durante años con su pareja, Michelle Triola, quien adoptó su apellido y se dedicó al hogar mientras él adquiría bienes a su nombre, supuestamente prometiendo mantenerla económicamente.

Cuando la relación terminó y el apoyo financiero se detuvo, Triola lo demandó.

El litigio se prolongó durante años hasta que la Corte dictaminó que los acuerdos entre parejas no casadas —incluso verbales— podían ser legalmente vinculantes. De allí surgió el término que luego se popularizó como “pensión compensatoria”.

Sin embargo, el fallo no otorgó derechos automáticos de propiedad a las parejas no casadas. Simplemente estableció que podían demandar si lograban demostrar la existencia de un acuerdo.

Triola no pudo hacerlo. Después de años en los tribunales, no obtuvo ninguna compensación. El caso creó un precedente teórico que en la práctica rara vez logra aplicarse.

Cómo compran vivienda las parejas no casadas —y dónde suelen cometer errores

Comprar una casa como pareja no casada es muy distinto a hacerlo dentro de un matrimonio. La diferencia comienza desde el mismo cierre de la operación.

El matrimonio crea automáticamente un marco legal compartido sobre los bienes adquiridos, mientras que las parejas no casadas deben establecer esas reglas por su cuenta. Muchas no lo hacen.

“Muchas parejas no casadas creen que su relación funcionará como el contrato”, explica Evan Farr, abogado especializado en planificación patrimonial y financiera.
“Se enfocan en la financiación y en cerrar la compra, pero no formalizan quién posee qué porcentaje de la propiedad, quién paga la hipoteca o qué ocurre si la relación termina”.

Cuando la relación se rompe, la escritura de la propiedad es lo único que realmente importa.

Si ambos nombres aparecen en la escritura, normalmente la propiedad se posee de una de dos formas:

Copropiedad conjunta
Ambos socios poseen la vivienda por igual. Si uno fallece, el otro hereda automáticamente su parte.

Copropiedad ordinaria
Permite dividir porcentajes distintos de propiedad —por ejemplo 60/40 si uno aportó más dinero—. Sin embargo, no existe derecho automático de herencia: la parte de un propietario fallecido pasa a sus herederos.

El financiamiento también puede complicar las cosas. En ocasiones, solo uno de los socios aparece en la hipoteca porque tiene mejor historial crediticio, aunque ambos figuren como propietarios en la escritura.

Esto significa que una persona asume toda la deuda mientras ambos reclaman la propiedad, una situación que puede generar conflictos si la relación se deteriora.

El escenario más problemático ocurre cuando solo uno de los socios aparece en la escritura.

“Si uno de los socios no figura en la escritura, los tribunales probablemente considerarán que no tiene ningún interés en la propiedad”, advierte Farr.
Aunque existen algunos recursos legales, estos casos son difíciles de ganar y suelen implicar altos costos.

Qué ocurre cuando la relación termina

Cuando no existe un acuerdo por escrito, muchas veces las partes no tienen otra opción que recurrir a los tribunales.

Incluso las celebridades enfrentan esta realidad.

Kourtney Kardashian y Scott Disick estuvieron juntos durante nueve años, tuvieron tres hijos y compartieron varias propiedades en California sin haberse casado. Cuando se separaron en 2015, no hubo litigios por las propiedades.

No necesariamente porque la ruptura fuera amistosa, sino porque la ley suele favorecer a quien figura en la escritura.

Cuando las partes no logran ponerse de acuerdo sobre qué hacer con la vivienda, el conflicto suele terminar en una acción de partición, un proceso judicial en el que un tribunal ordena vender la propiedad y dividir las ganancias.

Es una solución legal, pero puede ser costosa.

Jordan Del Palacio, especialista en préstamos hipotecarios de Churchill Mortgage, ha visto casos similares. Recuerda la historia de dos amigos que compraron juntos una casa costosa.

Cuando la relación se deterioró, uno quería vender y el otro no.

“El que no quería vender no podía pagar la hipoteca por sí solo, así que quedaron en un punto muerto”, explica Del Palacio. “El resultado fue una demanda para eliminar la participación del otro copropietario, con decenas de miles de dólares en honorarios legales”.

Existe además otro problema que muchas personas pasan por alto: aunque uno de los socios se mude, su nombre puede seguir en la hipoteca, lo que significa que su historial crediticio permanece expuesto.

“Es necesario mantenerse en contacto para asegurarse de que los pagos se hagan a tiempo”, advierte Del Palacio. “Un solo retraso podría afectar el crédito”.

Una solución posible es que uno de los socios compre la participación del otro y refinancie la hipoteca, aunque esto solo es viable si puede calificar para el préstamo de forma independiente.

La mejor decisión se toma antes de comprar

La mayoría de estos problemas pueden evitarse si la compra se aborda como lo que legalmente es: un acuerdo financiero que requiere un contrato por escrito.

“El problema no es comprar la casa”, afirma Farr. “El problema es no firmar un acuerdo de copropiedad antes de hacerlo”.

Un acuerdo de copropiedad o convivencia debería especificar al menos:

• el porcentaje de propiedad de cada socio
• quién aporta el pago inicial
• cómo se dividen los gastos de cierre
• cómo se pagarán impuestos, seguros y reparaciones
• qué ocurre si uno de los socios decide salir de la propiedad

Existen plantillas en línea, pero lo recomendable es que el documento sea revisado o redactado por un abogado especializado en derecho familiar o planificación patrimonial para garantizar su validez legal.

“Firmar una propiedad conjunta sin una estrategia de salida por escrito”, dice Farr, “es como iniciar una sociedad empresarial sin contrato”.

Del Palacio añade que estas conversaciones deberían surgir incluso antes de cerrar la compra.

“Los temas más importantes que analizamos son cómo proteger el patrimonio de ambas partes ante los peores escenarios: una separación o un fallecimiento”.

Una realidad que cada vez afecta a más compradores

El caso Marvin se resolvió hace casi 50 años, y el marco legal para compradores no casados ha cambiado poco desde entonces.

Lo que sí ha cambiado es la cantidad de personas que compran vivienda en estas circunstancias y el valor de las propiedades que adquieren juntos.

Un acuerdo de copropiedad cuesta solo una fracción de lo que puede costar una demanda por división de bienes.

La conversación quizá no sea romántica, pero las consecuencias de no tenerla pueden ser mucho más incómodas.