Este es el salario que necesitas para comprar una casa de $1 millón

Los precios de las viviendas se han apreciado a un ritmo asombroso en los últimos años, y las propiedades millonarias son cada vez más comunes que las de lujo. Aquí te mostramos cuánto deberías ganar para permitirte una casa de $1 millón.

Puntos clave
– Probablemente necesites un salario anual de al menos $250,000 para financiar una casa de $1 millón con una hipoteca a 30 años, suponiendo un pago inicial del 20% y costos de depósito en garantía bajos.
– Los ingresos necesarios para comprar una casa de un millón de dólares varían según tu ubicación, el monto del préstamo, la tasa hipotecaria y otras consideraciones de asequibilidad.
– Podrías necesitar un préstamo jumbo para comprar una casa de $1 millón, dependiendo de la ubicación de la propiedad y el monto de tu pago inicial.

La idea de comprar una casa de un millón de dólares puede evocar la imagen de un Rico Rico nadando en una piscina de dinero, pero siete cifras ya no rinden tanto como antes en el mercado inmobiliario actual. Según un informe de Redfin de agosto de 2024, un récord del 8,5 % de las viviendas en EE. UU. valen 1 millón de dólares o más.

Ya sea que esté comprando un amplio rancho en la zona rural de Montana o un condominio de 55 metros cuadrados en Manhattan, este es el salario que necesita para comprar una casa de un millón de dólares con una hipoteca.

Cálculo del pago mensual de una casa de 1 millón de dólares

El salario que necesita para comprar una casa de un millón de dólares varía según el pago mensual de su hipoteca, que se ve influenciado por factores como:

Ubicación. El lugar donde compra una vivienda influye directamente en el costo de dos aspectos principales de su pago mensual: las tasas de impuestos sobre la propiedad y las tasas del seguro de vivienda. Su ubicación también determina el tipo de hipoteca disponible para una casa de 1 millón de dólares. Esto se debe a que los límites de los préstamos convencionales, establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac, se basan en la ubicación de la propiedad. En algunas partes del país, incluyendo ciudades de alto costo como Nueva York o estados como Hawái, se puede comprar una casa de $1 millón con un préstamo convencional o incluso una hipoteca FHA o VA. Pero en la mayor parte de EE. UU., se necesita una hipoteca jumbo o un pago inicial de seis cifras.

Pago inicial. En cuanto al pago inicial, cuanto mayor sea, mejor. Un préstamo convencional con menos del 20% de pago inicial suele requerir un seguro hipotecario privado (PMI), que aumenta el pago mensual. Aumentar el pago inicial ayuda a evitar el PMI y a ahorrar dinero cada mes. Además, un pago inicial mayor hace que el préstamo sea más asequible. Un pago inicial del 25% para una casa de $1 millón puede ahorrarle $300 al mes en comparación con un pago inicial del 20%, siempre y cuando tenga los $50,000 adicionales para pagar por adelantado.

Tasas hipotecarias actuales. La tasa de interés hipotecaria que paga determina su pago mensual y el tamaño de la casa que puede permitirse. Por ejemplo, el pago de un préstamo hipotecario de $800,000 con un plazo fijo de 30 años es de $5,144 con una tasa hipotecaria del 6.6%, en comparación con $5,323 con una tasa del 7%. Algunos factores que determinan la tasa de interés de su hipoteca están bajo su control, como su puntaje crediticio y la relación deuda-ingresos, pero las mejores condiciones económicas también influyen en las tasas.

El escenario de pago mensual más bajo implica un enganche mayor y una vivienda con tasas de seguro e impuestos prediales más bajas. Puede permitirse una casa de un millón de dólares con un salario más bajo si cuenta con un enganche mayor. Otros factores que pueden reducir sus ingresos incluyen menores costos de depósito en garantía, como impuestos prediales, seguro de vivienda y cuotas de la asociación de propietarios. La ubicación de su propiedad puede influir significativamente en los cargos de propiedad y en el monto que califica para un préstamo.

En el escenario de pago mensual más alto, necesitaría ganar más para pagar la hipoteca de una casa de un millón de dólares por dos razones: un enganche menor y mayores costos de propiedad. Puedes dar un enganche mucho menor al 20% si compras en una zona de alto costo con un préstamo convencional. Para este caso hipotético, supongamos que tus impuestos prediales son más altos y tienes que pagar un seguro hipotecario privado y cuotas de la asociación de propietarios (que pueden ascender a miles de dólares en una comunidad de lujo).

Por supuesto, todas estas cifras son ajustables, y hay un amplio margen entre ambos escenarios. Si puedes dar un enganche del 50%, podrías terminar con una hipoteca cercana a los $4,000 al mes y no necesitarías un salario tan alto. O si optas por un plazo de préstamo más corto, como una hipoteca a 15 años, tendrías pagos mensuales más altos y necesitarías ese salario más alto.

Fórmulas para determinar qué casa puedes permitirte

Para estimar la asequibilidad de la vivienda, existen dos reglas generales muy diferentes: debe gastar el 28 % o menos de sus ingresos mensuales en vivienda y puede permitirse una casa que cueste como máximo 2,5 veces su salario anual.

Según la regla 28/36, no debe gastar más del 28 % de sus ingresos brutos mensuales en vivienda y el 36 % en su deuda total, incluyendo la hipoteca, el préstamo del automóvil y los pagos de tarjetas de crédito. Ese 28 % incluye no solo el capital y los intereses de la hipoteca, sino también el seguro de la vivienda, los impuestos sobre la propiedad y las cuotas de la asociación de propietarios. Tenga en cuenta que las entidades hipotecarias pueden aprobar, y de hecho aprueban, préstamos hipotecarios con ratios más altos. Sin embargo, esta regla le indica lo que la mayoría de las personas pueden pagar cómodamente.

A continuación, se muestra el ingreso familiar combinado que necesita para comprar una casa de un millón de dólares utilizando los ejemplos anteriores y la regla 28/36:

Para el pago hipotecario mínimo de $5930, sus ingresos brutos mensuales deberían ser de al menos $21179. Eso representa un salario anual de $254,148 antes de impuestos y deducciones. Además, sus demás pagos mensuales de deudas no deben exceder los $1,694 para mantener sus deudas totales limitadas al 36% de sus ingresos.
En el extremo superior, necesitaría tener ingresos mensuales de $38,736 o más para afrontar un pago hipotecario de $10,846, lo que se traduce en un salario de $464,832. Sus demás obligaciones de deuda mensuales no deben exceder los $3,099.
La teoría más simple es que puede permitirse una casa que cueste 2.5 veces su salario. En este caso, para comprar una casa de $1 millón, necesitaría ganar $400,000 al año.

Sin embargo, la regla de 2.5 veces sus ingresos no considera las tasas hipotecarias, los montos del enganche ni muchos otros factores que influyen en el costo de la vivienda, y es una estimación bastante conservadora. Por ejemplo, alguien que ingresa $100,000 por año teóricamente podría permitirse una casa que vale $250,000, aunque la mayoría de los compradores tendrían dificultades para encontrar una primera vivienda en ese rango de precios.